Het grondbeleid staat in dienst van het ruimtelijke ontwikkelingsperspectief (Structuurvisie Breda 2030). Per locatie of /gebiedsontwikkeling wegen we af welk grondbeleid en instrumentarium we toepassen. Dit staat in de Nota Grondbeleid 2014:
"De grondpolitiek van de Gemeente Breda is maatwerk, oftewel per project maakt de Gemeente Breda een expliciete keuze welk grondbeleid instrumentarium zij wil hanteren, op welke wijze zij de grondexploitatie wil (laten) voeren en welke samenwerkingsvorm daarbij het meest geschikt is. Het grondbeleid instrumentarium zet de gemeente in om de regie te kunnen voeren over gebiedsontwikkelingen om daarmee haar ruimtelijke en maatschappelijke doelen te bereiken. Ongeacht welke samenwerkingsvorm gekozen wordt, wil de gemeente de risico’s die bij haar keuze naar voren komen beperken en beheersen via risicomanagement."

In 2018 is het resultaat van de grondexploitaties € 11 miljoen. Hiermee komt het einde in zicht van de verdiencapaciteit van lopende grondexploitaties. Er resteert voor de komende jaren nog een verwacht positief resultaat van € 11,5 miljoen. Op basis van de huidige grondposities wordt dit bij ongewijzigd beleid de komende jaren fors lager. Op dit moment zijn nog enkele incourante (grote) kavels beschikbaar.

De regelgeving rond grondexploitatie staat in het Besluit Begroting en Verantwoording voor gemeenten (BBV). Sinds de Jaarrekening 2016 zijn hierin geen grote wijzigingen. Eind 2017 is de interpretatie aangescherpt van de regels rondom tussentijdse winstneming. Winst nemen volgt voortaan het principe Percentage of Completion (POC), dit betekent dat we winst nemen naar de voortgang van het project.
Bijvoorbeeld: in een grondexploitatie is 50% van de kosten gemaakt, is 30% van de opbrengsten verdiend en bedraagt de totale winst op contante waarde € 1.000.000. De grondexploitatie is dan afgerond voor 0,5 x 0,3 = 15%. De winstneming is dan 15% van € 1.000.000 = € 150.000. Het resultaat van deze methodiek is dat we in grondexploitaties eerder en/of meer tussentijds aan winst moeten nemen dan we gewend waren te doen.
Vanaf 1 januari 2016 geldt de invoering van de vennootschapsbelasting voor gemeenten ook voor de gemeentelijke grondexploitaties. De fiscale winstberekening wijkt af van de normale winstberekening. Voor het grondbedrijf gaat Breda door de ondernemerspoort en is daarmee dus vennootschapsbelastingplichtig.

De opbouw van het resultaat van het grondbedrijf staat in de Nota Grondbeleid. Daar staan de resultaten van grondexploitaties, de voorraad panden en gronden en algemene kosten van het grondbedrijf. In de jaarrekening zijn deze resultaten uitgesplitst in verschillende programma’s. In deze paragraaf staat een nadere toelichting.
In 2018 is in totaal een resultaat van € 10 miljoen gerealiseerd. Dit resultaat staat in de jaarrekening in de programma’s 2 en 3.

De gemeentelijke grondexploitaties herzien we 2 keer per jaar. De bepaling van de rente volgt de BBV Notitie Grondexploitaties uit 2016. We houden rekening met het werkelijke rentepercentage en met de verhouding tussen schulden en het eigen vermogen. In de realisatiecijfers over 2018 is gerekend met 1,66%, de werkelijke rente volgens berekening van dit BBV-voorschrift. De gehanteerde rente in grondexploitaties voor 2019 en verder is 2%, gelijk aan de verplichte disconteringsvoet waar we de voorziening negatieve planresultaten mee berekenen.
In deze herzieningsronde zijn onderstaande parameters gehanteerd:

Bij het vaststellen van de parameters voor kosten- en opbrengstenstijging maken we, net als vele andere gemeenten, gebruik van de jaarlijkse publicatie Outlook Grondexploitaties van bureau Metafoor. Het rapport zet de meest recente jaarcijfers en prognoses van toonaangevende instanties op een rij. Zo ontstaat een goed beeld van de kostenontwikkeling en van de grondwaardeontwikkeling in de komende jaren.
Dat beeld doet ook recht aan lokale omstandigheden. Er zijn voor de onderscheiden kostensoorten en opbrengstcategorieën steeds 3 verschillende bandbreedtes. Eén voor de top-gebieden randstad en Utrecht, één voor de matige gebieden met name aan de randen van Nederland, en één voor de midden categorie waartoe het grootste deel van Nederland en ook Breda behoort.
De cijfers van Metafoor voor deze midden categorie zijn vervolgens geijkt, dit door deze aan te passen aan de verhouding tussen de verschillende kostensoorten en opbrengstcategorieën in onze Bredase grondexploitaties. De parameter kostenstijging wordt op basis van deze informatie voor de jaren 2019 tot en met 2021 op jaarlijks 3% gesteld, en vanaf 2022 op 2%. De parameter opbrengstenstijging wordt vanaf 2019 op 2% gesteld.
Met name de opbrengstenstijging van 2% betekent een trendbeuk met het verleden. Sinds het invallen van de economische crisis in 2008 hielden we uit voorzichtigheid modelmatig geen rekening met een jaarlijkse indexatie van de grondopbrengsten. Een jaar geleden werden de opbrengsten voor het eerst weer geïndexeerd met jaarlijks 0,5%. Onder invloed van het sterke herstel van de woningmarkt geeft nu, zelfs na correctie voor de gestegen bouwkosten, een modelmatige opbrengstenstijging van 2% een goed beeld van de verwachte ontwikkeling van onze grondwaardes.

Wanneer naar verwachting sprake is van verliesgevende grondexploitaties schrijft het BBV voor dat hiervoor voorzieningen worden gevormd, op het moment dat deze verliezen voorzienbaar en onafwendbaar zijn. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen contante waarde. In onderstaand overzicht zijn de voorzieningen gespecificeerd voor de grondexploitaties met een verwacht negatief planresultaat. Ter vergelijking zijn in onderstaande tabel de resultaten van de nieuwe herzieningen naast de resultaten van de jaarrekening 2017 geplaatst (contant gemaakt naar 1-1-2019).

Ten opzichte van de jaarrekening 2017 zijn de negatieve grondexploitaties in 2018 verbeterd met in totaal € 5,1 miljoen. De grootste verbeteringen zitten in een viertal grondexploitaties:

1. Bouverijen verbetert met € 2,3 miljoen, voornamelijk als gevolg van hogere grondopbrengsten
2. Stationskwartier verbetert met € 2,1 miljoen, om dezelfde reden
3. Rithmeesterpark raakt zijn negatief saldo van € 0,3 miljoen kwijt, eveneens om dezelfde reden. De grex verbetert sterk, en heeft nu een positief resultaat. Daarom wordt hij ook in de volgende tabel genoemd
4. Saval verbetert met € 0,3 miljoen. Het plan nadert zijn voltooiing, en er is vrijval van restant budgetten.

De negatieve grondexploitaties verbeteren samen zoals gezegd met € 5,1 miljoen. De Voorziening Negatieve Planresultaten (VNP) kan daardoor met eenzelfde bedrag worden verlaagd.
Eind 2018 sluit de grondexploitatie Vlaszak - Gasthuispoort omdat onze werkzaamheden in het gebied geheel zijn afgerond. De grondexploitatie wordt geliquideerd, het tekort van € 4,1 miljoen betalen we uit de beschikbare voorziening. Dit heeft geen gevolgen voor het jaarrekeningresultaat 2018. Na dit beroep op de VNP is de stand van de voorziening per 1-1-2019: € 30,1 miljoen.
Grondexploitaties met een verwacht positief planresultaat dragen bij aan de toekomstige verdiencapaciteit van het grondbedrijf. Conform het bestuursakkoord 2018 - 2022 Lef & Liefde worden deze positieve resultaten ingezet ten behoeve van de versnellingsopgave Wonen tot een bedrag van € 14 miljoen.  

Het totaal van de resterende positieve planresultaten, de geprognotiseerde verdiencapaciteit, op 31-12-2018 bedraagt € 17,4 miljoen. Ten opzichte van een jaar geleden is dat € 0,5 miljoen meer. Een bescheiden toename als saldo, maar samengesteld uit vele wijzigingen, zowel positieve als negatieve:

1. Rithmeesterpark krijgt een positief saldo van € 0,5 miljoen. Door hogere grondopbrengsten is de grex toegetreden tot de categorie van positieve grexen
2. Werkdonken verslechtert met € 0,3 miljoen. De al jaren moeilijk verkoopbare woon-werkkavels worden omgezet naar beter verkoopbaar bedrijfsterrein met lagere opbrengst
3. Verzamelcomplex Woningbouw verslechtert met € 0,3 miljoen, door lagere waardering van 3 grote restkavels in het buitengebied
4. Eikberg verbetert met € 0,2 miljoen, door hogere grondprijzen
5. Vijverstraat 3 en Burg. Middelaerlaan zijn 2 nieuwe grondexploitaties, die de verdiencapaciteit samen verhogen met € 0,2 miljoen.

De resterende geprognotiseerde verdiencapaciteit in grondexploitaties van € 17,4 miljoen komt deels al eind 2018 vrij. Er komt namelijk € 6 miljoen beschikbaar door tussentijdse winstnemingen volgens het principe Percentage of Completion, zie Ontwikkelingen. De winstnemingen gebeuren in 7 grondexploitaties: Heilaar Noord, Verzamel complex Woningbouw, Roosberg, Waterdonken, Hoge Gouw, Haenen-Zuid en Burgemeester Middelaerlaan.
Door deze tussentijdse winstnemingen komt eind 2018 € 6 miljoen (34%) van de verdiencapaciteit vrij. Voor de jaren 2019 en verder resteert nog € 11,4 miljoen (66%) op contante waarde. Zoals gezegd is dit een prognose: Toekomstige ontwikkelingen blijven de omvang van de verdiencapaciteit beïnvloeden

In het overzicht staan de resultaten van alle grondexploitaties op eindwaarde. De eindwaarde is het eindsaldo van een grondexploitatie in het jaar waarin deze volgens planning wordt afgerond. De cijfers houden geen rekening met toekomstige tussentijdse winstnemingen. Wel zijn de gerealiseerde winstnemingen ultimo 2018 verwerkt in de eindwaardes van de betreffende 7 grondexploitaties. Het is belangrijk te vermelden dat er voor verwachte negatieve planresultaten een voorziening is getroffen, waardoor deze geen gevolgen hebben voor het resultaat.

In de voorraad gronden en panden zitten alle bezittingen van het Grondbedrijf die niet in de grondexploitaties zijn ondergebracht. De totale boekwaarde nam in 2018 af met € 2 miljoen en is op 31 december 2018 € 40 miljoen.  
In de strategische bezittingen zitten de objecten die horen bij locaties in de Structuurvisie Breda 2030 en locaties met een strategische ligging. Deze zijn niet hoger gewaardeerd dan de huidige marktwaarde. Als de boekwaarde hoger is treffen we een voorziening (duurzame waardevermindering). De waardering wordt jaarlijks beoordeeld. Zo nodig laten we minimaal 1 keer in de 3 jaar de waarde extern toetsen door een taxateur. Wanneer de waarde is toegenomen, kan de voorziening duurzame waardevermindering weer afnemen. In 2018 is dit bij een aantal objecten het geval.  
De af te stoten objecten zijn de bezittingen die al ontwikkeld zijn of nog in ontwikkeling zijn bij derden. Dit zijn ook objecten waarvan de ontwikkelingen zijn stopgezet en die verkocht worden in de huidige staat. 

Het grootste deel van de boekwaarde van de strategische voorraad zijn objecten in het Havenkwartier. Ook het voormalig Belastingkantoor is hierin ondergebracht, onderdeel van Gasthuisvelden. De andere objecten zijn agrarische percelen en verspreid liggende percelen in de stad, bijvoorbeeld agrarische ruilgronden. Ze zijn getoetst aan de huidige bestemming en de daarbij behorende marktwaarde. We schrijven jaarlijks af op de gebouwen die in gebruik zijn waardoor de boekwaarde afneemt. De marktwaarde van de objecten toetsen we jaarlijks. Als deze lager is dan de boekwaarde treffen we een voorziening. In 2018 heeft door afschrijvingen een afwaardering van € 0,4 miljoen plaatsgevonden.  
In 2018 nam de voorraad toe door de overdracht van een schoolgebouw van BreedSaam. Vanuit de strategische voorraad zijn percelen overgeheveld naar de in 2018 vastgestelde grondexploitaties Vijverstraat en Burgemeester Middelaerlaan en het Stationsplein naar Via Breda (totaal € 0,9 miljoen).  Verder zijn in het kader van natuurontwikkeling een aantal agrarische percelen intern overgedragen, totaal € 0,5 miljoen.   
Het eigendom en beheer van de rechtbank aan de Sluissingel is in 2018 nog niet naar de gemeente (onderdeel van gebiedsontwikkeling Gasthuisvelden) overgekomen. Over het aankoopbedrag zijn in het verleden afspraken gemaakt. Voor dit gebouw is in het verleden de waardering al getoetst en een voorziening gevormd, verlieslatende contracten. De voorziening is getoetst aan de marktwaarde van het gebouw en leidt naar verwachting niet tot verdere afwaarderingen in 2019.  
In 2018 is voor € 3,5 miljoen aan grondverkopen buiten de grondexploitaties om gerealiseerd. De boekwaarde van deze gronden bedroeg € 0,7 miljoen. De opbrengst is verantwoord in het product grondexploitatie ten behoeve van woningbouw. 

De huidige methodiek van risicomanagement staat in de Nota Grondbeleid 2014. De risico’s van de grondexploitaties zijn onderdeel van de totale risico’s en worden gedekt door de beschikbare weerstandscapaciteit, zie de paragraaf weerstandsvermogen van de begroting. De verwachte positieve resultaten in grondexploitaties zijn een buffer voor de risico's in deze grondexploitaties. Echter in het financieel meerjarenperspectief is een groot deel van dit resultaat reeds meegenomen, waardoor deze extra buffer beperkt is. Het saldo van de gewogen (kans x impact) risico’s is ongeveer € 16,0 miljoen.